NIE y proceso de compra de vivienda en España para extranjeros (Costa Blanca)

Qué es el NIE y por qué es imprescindible para comprar

El NIE, o Número de Identidad de Extranjero, es el número personal que la Dirección General de la Policía asigna a cualquier extranjero con intereses económicos, profesionales o sociales en España. Comprar una propiedad es uno de esos intereses: sin NIE no puedes figurar como titular en la escritura, no puedes liquidar los impuestos de la compra ni inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Conviene aclarar una confusión habitual: el NIE no es un permiso de residencia. Es solo un número de identificación fiscal para extranjeros. Un comprador británico, estadounidense o noruego que adquiere un apartamento en Jávea o Calpe como segunda residencia necesita el NIE, pero eso no le convierte en residente ni le obliga a tributar en España por su renta mundial.

El número te acompaña en toda la operación. Lo pide el notario antes de autorizar la escritura, el banco para abrir la cuenta, la compañía eléctrica y de agua para poner los suministros a tu nombre, y la Agencia Tributaria para tramitar el impuesto de transmisiones. Por eso tramitarlo es la primera tarea de cualquier compra.

Cómo solicitar el NIE con el modelo EX-15

El NIE se solicita con el modelo EX-15, el formulario oficial de asignación. En su apartado 4.3 marcas dónde presentas la solicitud: Oficina de Extranjería, Comisaría de Policía u Oficina Consular. Tienes dos vías principales según dónde estés.

Desde tu país, acudes al consulado español que te corresponda por domicilio. Presentas el EX-15 cumplimentado, tu pasaporte en vigor con una copia y, según el consulado, una justificación del motivo (la compra de la vivienda). El trámite consular suele tardar entre dos y cuatro semanas y te evita viajar solo por este papel.

En España, pides cita previa en una Comisaría de Policía o en la Oficina de Extranjería. Llevas el EX-15, el pasaporte con copia y el justificante de pago de la tasa modelo 790 código 012, que ronda los 9,84 euros y se abona en el banco antes de la cita. Presencialmente el NIE se resuelve muchas veces el mismo día o en dos o tres días. Desde 2026, buena parte de estos trámites pueden iniciarse online con Cl@ve PIN o certificado digital FNMT, aunque los no residentes siguen apoyándose a menudo en un abogado o gestor con poder de representación.

El proceso de compra paso a paso en la Costa Blanca

Comprar en la Costa Blanca sigue una secuencia bastante estándar. Estos son los pasos, en orden:

1. Consigue tu NIE. Es el requisito previo a todo lo demás; sin él no podrás firmar ni pagar impuestos.

2. Abre una cuenta bancaria española. No es obligatoria por ley, pero es casi imprescindible: los suministros, el IBI y los cheques bancarios de la compra se gestionan mucho mejor desde una cuenta local.

3. Haz una oferta y paga la reserva. Cuando acordáis el precio, se firma un contrato de reserva y se paga una señal pequeña, normalmente entre 3.000 y 6.000 euros, que retira la vivienda del mercado unos días.

4. Comprobaciones legales (due diligence). Tu abogado pide la nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar quién es el dueño, si hay hipotecas, embargos o cargas y si la descripción coincide con lo que compras. La nota simple se obtiene online en cuestión de horas.

5. Firma el contrato de arras. Es el contrato privado clave. Se paga habitualmente el 10% del precio como señal. Lo normal son las arras penitenciales: si te echas atrás pierdes ese 10%; si el vendedor se retira, debe devolverte el doble. Suele haber entre 30 y 90 días hasta la escritura.

6. Tramita la hipoteca si la necesitas. Con las arras firmadas, el banco tasa la vivienda y aprueba la financiación. Deja margen suficiente dentro de esos 30 a 90 días.

7. Firma la escritura ante notario. En la fecha acordada, comprador y vendedor firman la escritura pública de compraventa ante notario, se paga el resto del precio (normalmente con cheque bancario) y recibes las llaves.

8. Paga impuestos e inscribe la propiedad. Se liquida el impuesto de transmisiones (o el IVA en obra nueva) y el notario remite la escritura al Registro para inscribir la vivienda a tu nombre. La inscripción tarda unas dos a seis semanas.

Si no puedes estar en España para firmar, puedes otorgar un poder notarial a tu abogado para que firme la escritura y gestione los trámites en tu nombre, algo muy común entre compradores extranjeros. De principio a fin, el proceso suele durar entre dos y tres meses; en compras al contado puede ser más rápido.

Documentos que necesitas para la compra

Ten esta documentación preparada desde el principio para no frenar la operación. La mayoría puedes reunirla mientras tramitas el NIE.

Hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, pero financian menos que a un residente. Lo habitual es entre el 60% y el 70% del valor de tasación o de compra, el que sea menor. Los residentes de la UE que compran segunda vivienda pueden llegar al 70%; los compradores de fuera de la UE suelen quedarse en el 50-60%, sobre todo si el banco no puede verificar fácilmente su historial crediticio.

Esto significa aportar de entrada un 30-40% del precio más los impuestos y gastos. Para una vivienda de 400.000 euros, la entrada más los costes puede acercarse a los 200.000 euros de efectivo inicial. El banco evaluará tus ingresos y suele exigir que el conjunto de tus deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.

En 2026, los tipos fijos para no residentes se mueven aproximadamente entre el 3,8% y el 4,5% para compradores de la UE y algo más para los de fuera de la UE. Las hipotecas variables se referencian al Euríbor más un diferencial del 1,5-2,5%. Necesitarás el NIE y, en la práctica, una cuenta española antes de que el banco formalice la operación.

Impuestos y gastos en la Costa Blanca

Además del precio, calcula entre un 12% y un 15% adicional en impuestos y gastos. El impuesto principal en la reventa es el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fija la Comunidad Valenciana.

Buenas noticias para 2026: la Comunidad Valenciana ha rebajado el tipo general del ITP del 10% al 9% para las compras a partir del 1 de junio de 2026. Hay tipos reducidos: un 6% si la vivienda será tu residencia habitual, no supera los 180.000 euros y eres menor de 35 años, y hasta un 4% para familias numerosas y personas con discapacidad que cumplan los límites de renta.

Si compras obra nueva a promotor, no pagas ITP sino un 10% de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que baja del 1,5% al 1,4% desde el 1 de junio de 2026. A eso se suman los honorarios de notario, la inscripción en el Registro y los honorarios de tu abogado. Contar con un abogado independiente es muy recomendable: el notario da fe de la firma, pero no defiende tus intereses ni revisa las cargas por ti.