NIE und der Immobilienkaufprozess in Spanien für Ausländer (Costa Blanca)

Was die NIE ist und warum Sie ohne sie nicht kaufen können

Die NIE, oder Número de Identidad de Extranjero, ist die persönliche Nummer, die die spanische Nationalpolizei jedem Ausländer mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen in Spanien zuweist. Der Immobilienkauf zählt zu diesen Interessen: Ohne NIE können Sie nicht als Eigentümer in der Urkunde erscheinen, die Kaufsteuern nicht begleichen und die Immobilie nicht auf Ihren Namen im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen.

Ein Punkt sorgt bei vielen Käufern für Verwirrung: Die NIE ist keine Aufenthaltsgenehmigung. Sie ist ausschließlich eine Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Ein britischer, amerikanischer oder norwegischer Käufer, der ein Apartment in Jávea oder Calpe als Feriendomizil erwirbt, benötigt die NIE, aber sie macht ihn nicht zum Residenten und verpflichtet ihn nicht, sein weltweites Einkommen in Spanien zu versteuern.

Die Nummer begleitet Sie durch die gesamte Transaktion. Der Notar verlangt sie, bevor er die Urkunde beurkundet, die Bank benötigt sie zur Eröffnung Ihres Kontos, die Strom- und Wasserversorger nutzen sie, um die Versorgung auf Ihren Namen umzumelden, und das Finanzamt braucht sie zur Bearbeitung der Grunderwerbsteuer. Deshalb ist ihre Beschaffung die allererste Aufgabe bei jedem Kauf.

So beantragen Sie die NIE mit dem Formular EX-15

Sie beantragen die NIE mit dem Formular EX-15, dem offiziellen Zuweisungsantrag. In Feld 4.3 kreuzen Sie an, wo Sie ihn einreichen: Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería), Polizeidienststelle (Comisaría de Policía) oder Konsularbüro (Oficina Consular). Es gibt zwei Hauptwege, je nachdem, wo Sie sich befinden.

Von Ihrem Heimatland aus wenden Sie sich an das für Ihren Wohnsitz zuständige spanische Konsulat. Sie reichen das ausgefüllte EX-15, Ihren gültigen Reisepass samt Kopie und, je nach Konsulat, einen Nachweis über den Grund (den Immobilienkauf) ein. Der konsularische Weg dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und erspart Ihnen eine Reise nach Spanien nur für dieses Dokument.

In Spanien buchen Sie einen Termin (cita previa) bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde. Sie bringen das EX-15, Ihren Reisepass mit Kopie und den Zahlungsnachweis der Gebühr Modelo 790 código 012 mit, die etwa 9,84 Euro beträgt und vor dem Termin bei einer Bank entrichtet wird. Persönlich wird die NIE häufig noch am selben Tag oder innerhalb von zwei bis drei Tagen ausgestellt. Seit 2026 lassen sich viele dieser Schritte online mit Cl@ve PIN oder einem digitalen FNMT-Zertifikat starten, wobei nicht ansässige Käufer weiterhin häufig einen Anwalt oder gestor mit Vollmacht einschalten.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt an der Costa Blanca

Der Kauf an der Costa Blanca folgt einer recht vorhersehbaren Reihenfolge. Hier die Schritte:

1. Beschaffen Sie Ihre NIE. Alles Weitere hängt davon ab; ohne sie können Sie weder unterschreiben noch Steuern zahlen.

2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto. Es ist keine gesetzliche Pflicht, aber nahezu unverzichtbar — Versorgungsverträge, die Grundsteuer IBI und die Bankschecks zur Zahlung an den Verkäufer laufen von einem lokalen Konto aus deutlich reibungsloser.

3. Geben Sie ein Angebot ab und zahlen Sie die Reservierung. Sobald Sie sich auf einen Preis einigen, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag und zahlen eine kleine Reservierungsgebühr, in der Regel 3.000 bis 6.000 Euro, die die Immobilie für einige Tage vom Markt nimmt.

4. Rechtliche Prüfung (Due Diligence). Ihr Anwalt fordert die nota simple beim Grundbuch an, um zu bestätigen, wem die Immobilie gehört, ob Hypotheken, Pfändungen oder Lasten bestehen und ob die rechtliche Beschreibung dem entspricht, was Sie kaufen. Eine nota simple wird online innerhalb weniger Stunden geliefert.

5. Unterzeichnen Sie den arras-Vertrag. Dieser private Vertrag ist der entscheidende Schritt. Üblicherweise zahlen Sie 10 % des Preises als Anzahlung. Die meisten Geschäfte nutzen arras penitenciales: Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie diese 10 %; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Der Abschluss wird in der Regel 30 bis 90 Tage später angesetzt.

6. Regeln Sie Ihre Hypothek, falls Sie eine benötigen. Mit dem unterzeichneten arras-Vertrag bewertet die Bank die Immobilie und genehmigt das Darlehen. Lassen Sie innerhalb dieses Zeitfensters von 30 bis 90 Tagen genügend Spielraum.

7. Unterzeichnen Sie die Urkunde vor dem Notar. Am vereinbarten Tag unterzeichnen Käufer und Verkäufer die escritura pública de compraventa vor einem Notar, der Restkaufpreis wird gezahlt (in der Regel per Bankscheck) und Sie erhalten die Schlüssel.

8. Zahlen Sie die Steuern und tragen Sie die Immobilie ein. Sie begleichen die Grunderwerbsteuer (oder die IVA bei einem Neubau) und der Notar übermittelt die Urkunde an das Grundbuch, um die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen. Die Eintragung dauert etwa zwei bis sechs Wochen.

Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht in Spanien sein können, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, damit er die Urkunde unterzeichnet und die Formalitäten für Sie erledigt — bei ausländischen Käufern sehr üblich. Von Anfang bis Ende dauert der Prozess in der Regel zwei bis drei Monate und kann bei Barkäufen schneller sein.

Dokumente, die Sie für den Kauf benötigen

Halten Sie diese Unterlagen von Anfang an bereit, damit nichts das Geschäft aufhält. Das meiste können Sie zusammenstellen, während Ihre NIE bearbeitet wird.

Hypotheken für Nicht-Residenten

Spanische Banken vergeben durchaus Darlehen an nicht ansässige ausländische Käufer, finanzieren aber weniger als bei einem Residenten. Die übliche Obergrenze liegt bei 60 % bis 70 % des Schätz- oder Kaufpreises, je nachdem, welcher niedriger ist. EU-Residenten, die eine Zweitwohnung kaufen, können 70 % erreichen; Käufer von außerhalb der EU liegen meist bei 50-60 %, besonders wenn die Bank ihre Bonitätshistorie im Heimatland nicht leicht überprüfen kann.

In der Praxis bedeutet das, 30-40 % des Preises zuzüglich Steuern und Gebühren aus eigener Tasche aufzubringen. Bei einer Immobilie von 400.000 Euro kann die Anzahlung samt Kosten den anfänglichen Baraufwand auf nahezu 200.000 Euro treiben. Die Bank prüft Ihr Einkommen und möchte in der Regel, dass Ihre gesamten Verbindlichkeiten innerhalb von 30-35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens bleiben.

Für 2026 liegen die Festzinsen für Nicht-Residenten etwa zwischen 3,8 % und 4,5 % für EU-Käufer und etwas höher für jene von außerhalb der EU. Variable Hypotheken sind an den Euríbor zuzüglich einer Marge von 1,5-2,5 % gekoppelt. Sie benötigen Ihre NIE und in der Praxis ein spanisches Konto, bevor die Bank das Darlehen abschließt.

Steuern und Kosten an der Costa Blanca

Zusätzlich zum Preis sollten Sie mit weiteren 12 % bis 15 % an Steuern und Gebühren rechnen. Beim Wiederverkauf ist die Hauptsteuer die ITP, die Grunderwerbsteuer, die von der Regionalregierung der Comunidad Valenciana festgelegt wird.

Für 2026 gibt es gute Nachrichten: Die Comunidad Valenciana hat den allgemeinen ITP-Satz für Käufe ab dem 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt. Es gibt auch ermäßigte Sätze: 6 %, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird, höchstens 180.000 Euro wert ist und Sie unter 35 sind, und bis zu 4 % für kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung, die die Einkommensgrenzen erfüllen.

Kaufen Sie einen Neubau vom Bauträger, zahlen Sie statt ITP 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus die Stempelsteuer AJD, die ab dem 1. Juni 2026 von 1,5 % auf 1,4 % sinkt. Hinzu kommen Notargebühren, die Eintragung im Grundbuch und das Honorar Ihres Anwalts. Ein unabhängiger Anwalt wird dringend empfohlen: Der Notar beurkundet die Unterzeichnung, verteidigt aber nicht Ihre Interessen und prüft die Immobilie nicht in Ihrem Namen auf Schulden.